Hipotecas, ¿comienza otra guerra?
Parda la ha liado el Tribunal Supremo con su guerra particular sobre un asunto tan sensible para los ciudadanos como es el de los gastos que conllevan los préstamos hipotecarios.
Había ya jurisprudencia en este sentido desde hace veinte años pero hete aquí que la Sección Segunda de la Sala Tercera del Tribunal Supremo modifica la jurisprudencia anterior y en sentencia del 16 de Octubre traslada a los Bancos la obligación de correr con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Traslada la responsabilidad a la entidad prestataria, teniendo en cuenta que el negocio que se inscribe no es el préstamo sino la hipoteca y quién más interesado está en elevar a escritura pública e inscribir es el prestamista, ya que a través de estos dos procesos podrá ejecutar la hipoteca en los casos previstos en la misma.
Tiene en cuenta también que el deudor recibe como préstamo una cantidad sustancialmente inferior a la que suma la hipoteca y sobre cuya base imponible se aplica el impuesto de AJD; esta base imponible es la suma del capital prestado más un porcentaje por intereses ordinarios, intereses de demora, gastos procesales y otros gastos, que puede suponer en torno a un 70% más de la cantidad prestada.
El prestatario adquiere la obligación de pagar el préstamo recibido más los intereses convenidos pero a su vez es deudor del total de la responsabilidad hipotecaria, de la que se beneficia el prestamista en caso de ejecución de la hipoteca y por tanto él es el único interesado en escriturar e inscribir la operación.
Tan solo unas semanas después, el Pleno de la Sala de lo Contencioso Administrativo, con una mayoría exigua de 15 a 13, dicta una doctrina que contradice a la anterior y fija como sujeto pasivo del impuesto de AJD al prestatario, como así venía ocurriendo desde 1995. El TS hace pública la siguiente nota: «El Pleno de la Sala III, tras dos días de deliberaciones, ha acordado por 15 votos a 13 desestimar los recursos planteados y volver al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario. El texto de las sentencias se conocerá en los próximos días».
El revuelo es de órdago. Los afectados, que aún confiaban en el carácter retroactivo de la sentencia ven su gozo en un pozo; la Banca respira y suben sus cotizaciones en bolsa; el escándalo es mayúsculo porque para decir el TS lo que había dicho veinte años atrás había dejado en ridículo a otra Sala del mismo y había levantado esperanzas entre la población, muy sensibilizada con las condiciones impuestas por la Banca. La Sala de lo Contencioso Administrativo vuelve a sentar jurisprudencia anunciando que es el prestatario en sujeto pasivo del tal impuesto. El TS juega con los españoles, “donde dije digo, digo Diego” y aquí no pasa nada, salvo que como los trece que han dicho “no” siguen mareando la perdiz, la sensación que el TS deja en los españolitos es que se parece más a un patio de vecinas que a la más alta Institución de la justicia española .
Pero la historia no termina aquí porque, aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid y el Arroyo Piojo por la Calle Ancha albaceteña, el populista Pedro Sánchez –me quedo solo en lo de populista porque de aplicar todos los calificativos que “le adornan” llenaría varias páginas- ve la oportunidad de brindar al respetable la lidia de la Banca, a la que corta orejas que pasea triunfal por los ruedos mediáticos y así, ni corto ni perezoso va y dice: “La Banca paga”, como si la vieja piel de toro hubiera trasmutado en mesa de juego. El respetable aplaude pero la Banca le impide la vuelta al ruedo porque acto seguido anuncia que “la Banca siempre gana” y no va a incrementar los costos de sus operaciones por el capricho de un efímero inquilino monclovita que llegó como llegó y se irá como se irá.
Establece además el Real Decreto unas nuevas condiciones previas a la ejecución hipotecaria o embargo y que se concretan, durante la primera mitad de vida del préstamo, en retrasarla hasta 12 cuotas o el 3% del principal prestado y en la segunda mitad de la vida del préstamo, hasta 15 cuotas o el 7% del capital prestado. Elimina la famosa clausula suelo y reparte los gastos de forma que el prestatario corre con la tasación del bien a hipotecar mientras la entidad prestamista paga el impuesto de AJD, primeras copias del notario así como gastos de registro y gestoría. El tipo de interés de demora pasa a ser el del préstamo aumentado en 3 puntos e insta a la CNMV a que haga seguimiento de las entidades bancarias para que no impongan determinados productos vinculados a la hipoteca, seguros, planes de pensiones etc. No repara el Real Decreto en regular definitivamente las garantías que la Banca exige al conceder un préstamo hipotecario, que en estos momentos no es solo la garantía real –el bien hipotecado- sino la garantía personal por la que prestatarios y avalistas están obligados a responder de la hipoteca con sus sueldos y bienes no hipotecados, garantías que la Banca prefiere a la ejecución de la hipoteca ya que resulta más cómodo el embargo de unas nóminas u otros bienes que la ejecución y posterior subasta del bien hipotecado.
Visto desde el ojo del prestatario a nadie le amarga un dulce, pero el Real Decreto tiene una letra pequeña no escrita a la que la Banca se va a agarrar y ya lo ha anunciado, de una manera u otra estos gastos seguirán corriendo a cargo de quienes lo hacían. Es osado e inútil hacer una incursión improvisada del Gobierno en un mercado que lo que necesita es una nueva regulación legal, adaptada a las fórmulas y circunstancias que la sociedad necesita, igual de osado e inoportuno contradecir lo dispuesto por el TS, que es como echar más leña al fuego de su propia contradicción.
La Banca va a cuantificar los nuevos gastos y los va a incluir en comisiones de estudio y gestión, comisión de apertura, diferencial en el tipo de interés etc. etc.; donde menos se note, a corto o a medio plazo, pero a la postre será el prestatario el que asuma esos gastos. El mercado hipotecario es libre y solo la competencia lo condiciona. Habrá quienes abaraten costes o tiren por tierra los tipos de interés en perjuicio de su propia cuenta de resultados. Habrá también quienes vuelvan a entablar la guerra de las subrogaciones externas para aumentar su cartera a costa de los demás sin soportar e impuesto, pero al final el mercado hipotecario se estabilizará y aparecerán nuevas formas para acceder a la propiedad de la vivienda, una de ellas ya en práctica es la de conceder préstamos con garantía personal para adquisición de vivienda a clientes “vip”con ingresos altos y consolidados.
Pedro Sánchez es un buen vendedor de humo, porque al fin y al cabo es humo lo que se vende al ciudadano. De hecho, si el TS se hubiera mantenido en su jurisprudencia y no hubiera montado este circo, Pedro Sánchez ni se hubiera enterado de que hay una cosa que se llama hipoteca y un impuesto, Actos Jurídicos Documentados, que la acompaña.
La conclusión es que el prestigio del Tribunal Supremo ha caído hasta mínimos, que Pedro Sánchez ha demostrado una vez más su capacidad de engañar al ciudadano y que este último va a ser el que cargue sobre sus espaldas las ocurrencias de Jueces y Gobierno.
