… Tradicionalmente, cuando un cliente solicitaba un crédito para comprar una vivienda, se analizaba su situación económica,  su capacidad de generar recursos suficientes y la estabilidad en el empleo. Si no se consideraba suficiente se recurría al garante o avalista, que podía responder con su garantía personal o hipotecaria sobre otra finca de su propiedad. El importe a conceder no excedía del 80% del importe de la tasación o de la compraventa, el menor de los dos normalmente; con ello se obligaba al solicitante a disponer de al menos el 20% de la operación más los gastos de escrituración y de impuestos, un 10% más. ¿Y por qué? Por la razón tan sencilla de que el  cliente arriesgara algo de lo suyo y a la hora de tener alguna dificultad económica tuviera más motivación para atender los pagos.

Este criterio se mantuvo invariable hasta la llegada del boom inmobiliario  que coincidió con la entrada en el nuevo siglo. Todo el mundo quería comprar vivienda, unos para residir en ella y otros para invertir o especular. Las entidades bancarias estiraron el 80% hasta el 100% de la operación y a eso añadieron los gastos, con lo que la financiación superaba en muchos casos el 120%.  Las tasaciones comenzaron a hacerse a medida según la necesidad del cliente, para que cubriesen las operaciones. Nacieron como hongos sociedades de tasación, muchas de ellas sin escrúpulos, que   engordaron alarmantemente las mismas y establecieron para cada zona unos valores comparativos exagerados para justificar sus valoraciones. Aparecieron los tipos variables referenciados habitualmente al Euribor y que cada entidad aplicaba de una forma. A la referencia variable se sumaba un diferencial o tipo fijo, entre 0,25 y 2 puntos y en algunos casos más. Apareció la clausula de suelo, camuflada como interés mínimo, por el cual la entidad se aseguraba un tipo de interés en caso de bajada sustancial del índice aplicado y se aumentaron las comisiones, de apertura, de subrogación, de vencimiento anticipado, de reembolso parcial o total, de novación modificativa, de subrogación a otra entidad etc. etc.

Apareció también la oferta vinculante, por la que se suponía que la entidad informaba al cliente de las condiciones del préstamo y con ello además se ahorraba trabajo a muchos notarios, que despachaban hipotecas como churros con una fugaz lectura y  siempre dando por hecho que el cliente conocía las condiciones de la operación,  pasando por encima aspectos como la responsabilidad hipotecaria, la garantía personal, responsabilidad de los garantes y otros extremos. En la mayoría de los casos el cliente salía de la notaría pensando que respondía solo con la vivienda adquirida. Se hizo un análisis de riesgo a la medida de cada cliente; se dieron por buenas nóminas abultadas de empresas inexistentes, tanto para el prestatario como para el avalista; no se tomó en cuenta la capacidad de riesgo del cliente, superando en muchos casos el 50% de los ingresos; en fin, se metieron los préstamos con embudo y al que necesitaba diez se le hizo salir con veinte, de paso se le indicó la posibilidad de comprarse un coche y desgravarse como si de la vivienda se tratara y muchos lo hicieron. La irresponsabilidad de las entidades bancarias y en especial de las Cajas de Ahorro fue indiscutible y vergonzosa.

Las ciudades se llenaron de agencias inmobiliarias y nacieron los promotores especuladores advenedizos. Todo el mundo se dedicó a la construcción. Los fontaneros, los yesaires, los carpinteros, los dueños de algún solar, el maestro albañil, el especulador,  etc.;  todos se hicieron constructores y promotores. Apareció las figura del promotor-constructor de chupa de cuero, barriga cervecera y pantalón vaquero, con “peluco” y colgajos de oro y una agenda raída llena de papeles y grasa, por no decir otra cosa; BMW o Mercedes de alta gama y cliente habitual de “putiferios” de lujo. Fueron tratados con demasiada deferencia por las entidades bancarias y las notarías, muchas veces en perjuicio del cliente, porque si en las hipotecas se daba gato por liebre en los contratos de compraventa se abusaba descaradamente de la ignorancia y las ansias de piso de los compradores.

Los notarios corrían tras los promotores para ganarse la escritura de  adquisición de solares, que acarrearía el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria, cuyos gastos y comisiones se reducían al mínimo para trasladarlos después a los compradores y posteriormente la compra-venta y subrogación de los mismos. El comprador se subrogaba en una hipoteca ya establecida por Banco y promotor, con pocas posibilidades de mejorarla. Aunque el Colegio Notarial defienda a capa y espada la actitud de sus colegiados, lo cual es absolutamente normal, lo cierto es que  hubo mucho notario desaprensivo que se enriqueció en estos pocos años del boom inmobiliario.

Si en el Banco (entiéndase mayormente Caja de Ahorros) ya de por sí la información era escasa a pesar de la oferta vinculante, en la que se recogían todas las condiciones económicas del préstamo pero que se explicaba a salto de mata obviando en muchas ocasiones los puntos más conflictivos y especulativos, en la notaría las firmas se convertían en un paseo militar. Se citaba a un grupo de una promoción o a todos según el número. En las VPO se hacía una lectura a paso ligero de la escritura común a todos y a continuación la firma según un orden preestablecido. En las promociones libres, uno a uno, lectura a medias de las escrituras de compra-venta e hipoteca, dándose por conocidos, leídos y consentidos todos los puntos de la oferta vinculante pero sin detenerse en ninguno de ellos y a firmar. Salían escrituras como churros y el comprador y prestatario, que acababa de hacer una operación única en su vida y totalmente desconocida, salía tan satisfecho creyendo en la buena voluntad del vendedor, del prestamista y del notario pero sin tener una idea clara de lo que acababa de firmar.

Ayuntamientos, promotores, entidades bancarias y notarías hicieron el negocio del siglo sin que los poderes públicos y sobre todo el Banco de España vigilaran la buena praxis de las entidades sometidas a su control. Cuando la crisis puso al descubierto todas las aberraciones cometidas a lo largo del proceso, los únicos perdedores fueron los clientes, que hipotecaron no solo la vivienda sino su vida al aceptar la garantía personal como complementaria. Lo curioso es que las Leyes no contemplan la posibilidad de que las Entidades Bancarias puedan ser responsables de determinadas operaciones con desenlace fatal. En España lo último que se deja de pagar es la hipoteca. Cuando una familia ha tenido que hacerlo es porque ya no le alcanza para comer.

En este sentido, la Lay debería obligar a la banca y a las financieras y fondos que adquirieron carteras de préstamos a renegociar las operaciones que tengan alguna posibilidad de ser viables. Además, antes de que un Juzgado decretase la ejecución de una hipoteca debería estudiar detenidamente el expediente que dio lugar el préstamo y comprobar que la Entidad actuó en todo momento sin salirse del código de buenas prácticas bancarias. Comprobando que la vivienda no estaba sobretasada; que la garantía personal de prestatarios y avalistas estaba justificada con ingresos reales o nóminas legales;  que la capacidad de endeudamiento contraída por el préstamo era asumible por el prestatario en los porcentajes recomendados, que no deben superar un máximo del 40% de los ingresos netos familiares;  que el importe del préstamo no sobrepasara en demasía al de la compra, salvo para los gastos de escrituración, aunque esto ya de por sí constituye una mala práctica; comprobar que la oferta vinculante no esconde nada en letra pequeña y aclara debidamente todos los pormenores de la operación; que en la Notaría se leyó íntegramente la escritura y se explicó al prestatario cualquier duda al respecto.

 

Todos estos extremos deberían estudiarse por los Jueces antes de decidir sobre el fin de un préstamo hipotecario, porque en muchas ocasiones el cliente ha comprado lo que la entidad le ha obligado a llevarse y además imponiéndole una serie de productos que atentan por sí mismos contra el equilibrio ingresos/préstamo, este es el caso de la obligatoriedad de suscribir un plan de pensiones con cuota mensual cuando ya la cuota del préstamo está ajustada al límite. Es necesario determinar qué parte de responsabilidad debe asumir la entidad que pretende ejecutar una hipoteca en función de la transparencia, legalidad y ética de la operación. No deben cargarse toda la responsabilidad siempre sobre los prestatarios. En muchos casos ellos fueron las víctimas.

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Las hipotecas al descubierto (II)

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