Cuando una persona iba a comprar una vivienda a un particular había que aclarar al notario si los gastos de escrituración se pagaban “según ley”, es decir copia matriz a cargo del vendedor y primera y sucesivas copias a cargo del comprador, “por partes iguales”, dividiendo el importe entre ambos o “a cargo del comprador” si se había acordado que fuera éste el pagador.

Cuando la compra se hacía a una inmobiliaria o promotora de viviendas, lo corriente es que los gastos de escrituración fueran a cargo del comprador, no habiendo objeción legal si ambas partes así lo establecían. Corría por cuenta del comprador el impuesto de transmisiones patrimoniales (compra a particular) o el IVA (si se trataba de primera transmisión) y por cuenta del vendedor el impuesto municipal sobre plusvalía. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad siempre a cargo del comprador.

Otra cosa en cuando había una hipoteca de por medio. En los años del boom del ladrillo, la demanda de préstamos con garantía hipotecaria y la guerra entre Entidades Bancarias por captar cuotas sustanciales de mercado, abrió un abanico de posibilidades entre las que se incluían el importe de la operación – porcentaje sobre valor de adquisición- plazo, garantías adicionales, tipo de interés, diferencial en caso de variable, suelo, techo, comisiones (apertura, novación, modificación, cancelación, recibos impagados etc.), que facilitó a los compradores de vivienda elegir, aunque no siempre, la Entidad prestataria que mejores condiciones ofrecía.

Cuando la batalla por la devolución de lo indebidamente cobrado por la clausula abusiva de suelo (el 9 de mayo de 2013 se hizo pública la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo en los créditos hipotecarios) parecía que se iba a limitar a las operaciones posteriores a la fecha de la sentencia del TS, el 21 de diciembre de 2016 se hizo pública la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la retroactividad de las devoluciones de las cantidades cobradas indebidamente por los bancos en aplicación de las cláusulas suelo de las hipotecas.

La sentencia establece que: “en contra de lo establecido por el Tribunal Supremo de España, e incluso de las conclusiones del propio Abogado General de la UE, Paolo Mengozzi, en el sentido de que la retroactividad de las devoluciones sólo debía aplicarse a partir de mayo de 2013”, el Tribunal de la UE falla que: “…se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo …”

Pero curiosamente, hubo algo en lo que casi todas las Entidades coincidían, en cargar al prestatario los gastos totales de formalización del préstamo, desde la tasación y consulta previa de cargas de la vivienda hasta la inscripción en el Registro. En Diciembre de 2015, la Sala de lo Social del Tribunal Supremo declaró nulo por abusivo que el pago total de los gastos de la constitución de los préstamos hipotecarios correspondiera al consumidor y a partir de ese momento se inició otra batalla contra la ya desprestigiada banca.

No existe uniformidad de criterio en los Juzgados sobre cuáles son los gastos  que deben sufragar el prestamista y cuáles los prestatarios. Coinciden habitualmente en que los gastos de Notaría y Registro deberían correr por cuenta del prestamista y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) por cuenta del prestatario, argumentando que es la Entidad Bancaria la interesada en escriturar y registrar la escritura hipotecaria. Tampoco hay, como en el caso de la clausula suelo una resolución del Consejo de Ministros estableciendo  alguna forma de negociación extrajudicial, por lo cual, las Asociaciones de Consumidores alertan a los posibles damnificados de que la negociación con el banco siempre será más rentable económicamente que agotar la vía judicial, que en el mejor de los resultados una sustancial parte iría a manos de los abogados.

Si bien en el caso de la clausula suelo y a raíz de la sentencia del TS de Mayo de 2013, algunas Entidades, BBVA por ejemplo, dejaron de incluir esa clausula en sus préstamos por lo que solamente debería devolver lo cobrado anteriormente a esa fecha , lo cual no sería demasiado traumático en su caso ya que fue sobre 2010 cuando los tipos descendieron, dejando al descubierto la clausula declarada como abusiva, otras Entidades siguieron aplicándola y ahora se enfrentan a las dos sentencias, TS y TJUE que les obligan a retroceder lo cobrado indebidamente.

El pasado día 30 de Enero, las dos Entidades nacionalizadas Bankia y BMN (Banco Mare Nostrum) anunciaron la devolución a todos los clientes particulares –con algunas excepciones- de las cantidades cobradas indebidamente. Era una forma de dar ejemplo al ser en el momento propiedad del Estado, que no puede contradecir una sentencia de su propio Tribunal Supremo.  El Consejo de Ministros decidió, en su reunión del 20 de Enero, establecer un sistema extrajudicial que evitara colapsar los Juzgados y facilitar así la gestión de reclamación y acuerdo. El procedimiento extrajudicial se basa en tres pilares:

El trámite es gratuito para el consumidor y las entidades tendrán tres meses para resolver las reclamaciones.

El pago será en efectivo, aunque el cliente y la entidad podrán acordar otras fórmulas, como la novación de la hipoteca

Una comisión de seguimiento vigilará el proceso con especial protección hacia las personas más vulnerables.

En los casos en que no haya acuerdo y la Entidad considere no procedente la devolución por esta vía, siempre quedará abierta la vía judicial, que determinará  a quién asiste la razón y quién debe correr con las costas.

Algunas Entidades negociarán con los clientes y les harán ofertas que, si bien no cubren la totalidad de la cantidad adeudada, resulta más rentable que esperar a la sentencia, pagar costas si no se le da la razón y satisfacer las minutas de los abogados. Las Asociaciones de Consumidores aconsejan prudencia para ver cómo evoluciona el proceso y animan a negociar con la Entidad las diferentes opciones que esta proponga, novación del tipo de interés, amortización parcial del préstamo o cobro  en efectivo. Los bufetes de abogados están eufóricos por el maná con que la Banca les está alimentando, preferentes, clausulas suelo y gastos de escrituración. Por eso hay que ser precavidos y prudentes y recurrir ante la duda a las diversas Asociaciones de Consumidores y Oficinas Municipales de Consumo, que pueden aconsejar la mejor forma de proceder sin que los beneficiarios sean a la postre el Banco o el abogado.

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Todos contra la banca

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